开年楼市趋涨 多城调控信号渐明

　　扭转历史低位，开年全国楼市现“小阳春”。2月23日，国家统计局发布数据显示，今年1月，在全国70个大中城市中，不论是新房还是二手房价格，环比涨幅均有所扩大，价格上涨城市数量分别为53城和49城，均较去年12月增加11城。其中，一线城市房价持续领涨。而在回暖迹象较明显的城市中，长三角及珠三角地区城市仍占多数席位。不过，鉴于深圳、上海和广州等城已于近期紧急加码约束，越来越多城市加强信贷调控，业内认为后期全国楼市表现将逐步回稳。

　　一线城市新房价格持续领涨

　　与去年12月相同，今年1月，4个一线城市新房销售价格环比涨幅仍保持领涨趋势。从数据来看，1月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比去年12月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、1%和0.3%。

　　当月，深圳环比涨幅由上月的-0.1%回涨0.4个百分点并领跑一线城市。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳此次涨幅很难说是一种趋势，至少说明一点，当地房价并没有出现持续下滑，存在一定反弹空间。前期调控政策已在密集出台，不排除后续房价出现降温的可能。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也指出，当前深圳已于1月19日加码调控为楼市降温，出台“打补丁”新政，堵上了假离婚购房的缺口，预计后期市场热度或将有所回落；严跃进也表示，总体上看，一线城市房价涨幅最大。但前述城市近期房地产政策调控升级，客观上也为此类城市带来后续房价趋稳的可能。

　　其他各级城市中，31个二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅扩大0.3个百分点；35个三线城市新建商品住宅价格环比涨0.2%，涨幅扩大0.1个百分点。

　　值得关注的是，本轮涨价潮中，金华以1.2%的环比涨幅领跑全国，广州、合肥、扬州环比涨幅也分别达到1%、0.9%、0.9%。陈霄指出，开年首月，热点城市热点板块市场热度走高，尤其是长三角及珠三角地区。这也促使地方纷纷加码调控稳楼市稳预期，预计接下来或有更多城市跟进调控，保障房地产市场健康稳定发展。

　　针对前述房价上行迹象，广州、深圳、上海等地已相继发文调控。例如，1月21日晚间，上海市8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，提出“夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”；1月24日，广州银行业被当地金融监管窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”，为新增个人住房贷款占比及每月新增个人住房贷款额度均划定标准。

　　北京二手房价环比“慢跑”

　　在全国各级城市中，一线城市二手房价表现也最为瞩目。据测算，4个一线城市中二手住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.7个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

　　在当月二手房价中，深圳涨势领跑全国，广州、上海紧随其后。中原地产首席分析师张大伟认为，出现二手房价格上涨的核心原因包括，疫情影响下，一线城市学区房需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量出国读书人群回流，增加市场需求；上海、深圳等城市的打新潮涌动，少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。

　　不过，相较其他一线城市，北京当月二手房价格环比涨幅相对趋缓。有业内人士评论指出，北京只是部分区的部分片区由于学区等因素出现涨价，并没有出现全市普涨。对此，严跃进表示，与沪、广、深等地不同，1月北京楼市炒作相对较少。此前，北京已针对学区房炒作进行了一轮管控，目前管控效应未消，当地楼市表现相对平稳。

　　眼下，北京楼市调控有增无减。例如，1月25日，北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞表示，严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作；1月30日，北京银保监局严查个人信贷资金违规流入房地产市场。

　　“楼市2020年市场翘尾到2021年‘小阳春’的核心原因是信贷政策，特别是与经营贷入楼市有关。”张大伟指出，2020年全年信贷增量刷新历史纪录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求；上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，使得房价上涨速度快。

　　经营贷监管“打补丁”

　　春节已过，房地产调控仍在继续。据中原地产研究中心统计数据显示，2月中上旬，各地房地产调控超过28次，1月累计发布房地产调控政策超过42次，2021年各地房地产调控累计已达70次。

　　就短期政策面来看，张大伟认为，核心仍是信贷调控，重点针对一、二线城市经营贷监督。“房地产调控的核心是调银行，过去历史经验看，管住了银行的放贷冲动，也就管住了房价。”

　　目前来看，上海、北京、深圳、广州等一线城市，开年后银行对经营贷的管控更趋审慎。例如，2月11日，北京银保监局、央行营管部联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。

　　而在此前的2月8日，深圳市住建局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格；1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等。

　　关于房价预期，张大伟认为，预计今年一季度房价仍保持继续上涨，但日趋收紧的调控政策有望平稳市场，房价涨势会继续放缓。不过，一线城市或仍是未来一季度房价的上涨“龙头”；从楼市宏观环境来看，严跃进认为，若后续疫情防控工作得当，经济复苏动力强劲，还需警惕房价反弹和炒作的可能。做到及时发现房价反弹迹象，及时打压，真正促进房地产市场和价格的稳定。